전세보증금을 돌려받지 못하는 경우 이렇게 하세요.

출처: pixabay_Greta

 

 

 

주택도시보증공사 자료에 따르면  올해 2022년 9월까지 전세보증금 사고 금액이 역사상 최고 금액이라는 자료가 발표되었습니다.

 

2019년 한 해 사고 금액은 3,442억원이었지만 2022년 9월까지 3분기가 지난 지금은 6,466억 원이라고 합니다.

 

이렇게 된 배경에는 최근 빠르게 법정금리를 인상함에 따라 부동산 가격이 하락하기 시작해 이와 더불어 전세가격도 빠르게 하락하고 있어 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주는 못해서 그렇습니다. 

 

이러한 경우 세입자는 소위 말하는 '깡통전세'라는 위험부담을 떠안게되며, 자신이 넣었던 보증금 전부 또는 일부를 받지 못하게 되는 상황에 이르게 되어 재산상, 정신적으로 큰 고통을 받을 수 있습니다.

 

따라서 이러한 상황에 올 경우를 대비해서 세입자는 어떻게 해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

🚨 전세보증금 문제 발생 시 이렇게 하세요.

첫 째.  전세 계약 종료일이 다가온다면 ' 갱신 안합니다.' 라고 알려주세요.

해당 전세 건물에서 나갈 예정이라면 법정기간 내 집주인에게 통보해주어야 합니다. 

전세계약 종료일에 말을 안 한다면 집주인은 묵시적으로 동의한 것으로 간주하여 2년이 자동으로 갱신된다고 합니다.

 

참고로 전세계약 종료 통보시점은 최근 개정으로 인해 변경되었으니 기간을 체크해야 합니다.

2020.12.10 이전:  임대차 기간 만료 1~6개월 전

2020.12.10 이후: 임대차 기간 만료 2~6개월 전

 

 

둘 째. 가능한 짐을 빼지 마세요.

세입자가 가지는 권리는 대항력과 우선변제권이 있습니다.

 

하지만 이 둘의 권리를 유효한 상태로 행사하기 위해선 그전에 해당 건물에 점유를 하고 있어야 됩니다. 그래서 그 건물에서 모든 짐을 뺀다면 그 권리를 인정받지 못할 수 있습니다. 

 

그렇지만 시간이 촉박해 부득이하게 짐을 빼야 한다면 내가 점유하고 있는 상황이다고 법적으로 인정받을 수 있는 방법이 있습니다.

 

바로 법원에 '주택임차권등기명령 신청서'를 작성해 신청해서 법원으로부터 허가를 득해서 등기부에 ' 임차권등기명령'이라고 표시가 된다면 이때부터 점유권을 인정받을 수 있습니다. 허가 기간은 보통 2~4주 정도 소요됩니다.

 

 

셋 째. 집주인에게 내용증명을 보내세요.

세입자는 집주인이 전세보증금 반환을 지연시켜 발생된 위약금으로 인해 손해가 발생한 경우 그로 하여금 집주인으로부터 배상받을 수 있다는 내용증명을 작성해서 보낼 수 있습니다.

 

이렇게 한 경우  본인의 보증금을 반환받기 위해서 적법하게 요청한 사실을 소송에서 증빙자료로 사용할 수 있고 이 경우 소송에서 유리한 결과를 만들 수 있습니다.   

 

 

넷 째.  전세금 반환 소송 제기 전 이렇게도 해보세요.

집주인이 내용증명을 수령했는데도 불구하고 전세보증금을 돌려주지 않는 이 상황에서 마지막 카드인 소송을 제기할 수밖에 없습니다. 이 상황에서는 많은 서류를 준비해야 하며 법원에 나와서 심문도 받아야 되고 오랜 시간이 소요됩니다.

 

그러나 그전에 위와 같은 복잡한 절차가 생략되지만 법적 효력과 동일한 간소화된 방법도 있습니다.

 

'지급명령신청'이라는 방법인데 이 절차는 심문을 하지 않고 서류만 검토해서 결정하기 때문에 법원이  '명령'이라는 법적 결정을 해서 빠르게 절차를 진행할 수도 있습니다. 하지만 이 결정에 대해 상대방이 이의신청을 한다면 이제부터는 자동으로 소송 절차로 넘어어가게 됩니다.

  

 

여기까지 보증금을 돌려받지 못한 경우 어떻게 대처해야 되는지 확인해 보았습니다.

 

하지만 이런 사고가 처음부터 발생되지 않았더라면 좋았을텐데라는 안타까움이 있습니다.

 

그래서 추가적으로 아래 내용을 통해 '전세 거래 계약 시 의심 건물을 피할 수 있는 체크리스트'를 확인해보도록 하겠습니다.

 

 

🚨 꼭 확인해보자.  전세 계약 전 이것만 체크하면 깡통 전세를 피할 수 있습니다.

1. 주변 매매가와 전세가 비교할 것 : 매매가 대비 전세가가 더 높으면 위험한 물건일 확률이 높습니다.

 

2. 등기부등본 갑구와 을구를 확인하자. 

a. 갑구를 확인하여 소유자와 계약자가 일치하는지 확인 할 것

b. 부부 공동 소유인 경우 갑구에 부부가 전부 기재되어 있을 것

c. 가압류가 걸려있다면 분쟁 중이므로 피할 것

d. 나보다 선순위권자가 먼저 근저당설정되어있다면 피할 것

 

3. 전입신고와 확정일자 꼭 받을 것.

 

4. 전세보증보험에 가입되어 있을 것.