이 데이터를 확인하면 부동산 가격이 적정한지를 알 수 있습니다.

    A 이라는 기업에서 생산하는 제품이 판매를 시작하기 시작하면서 언론들이 해당 제품이 매우 좋다고 호평을 연일 쏟아내고 있습니다. 

 

며칠 동안 이 뉴스를 지켜본 에이든은  주식 초보이지만 그 기업의 주가를 확인해봅니다. 아니나 다를까 거래량이 증가하면서 5일 연속 상한가에 도달한 붉은 장대 양봉이 에이든의 맘을 흔들어 놓습니다.

 

에이든은 매수를 해야 되나 말아야 되나 고민을 합니다. 주가가 적정 가격인지 공부해본 적은 없지만 여러 커뮤니티에서 그 기업을 찬양하는 글들이 많은 것으로 보아 진짜 대박 기업으로 판단해 오늘도 상승하고 있는 주가를 보며 알뜰살뜰 모았던 비상금인 천만 원으로 A 기업을 단 한번에 매수했습니다. 그리고 에이든은 그날 저녁 장밋빛 꿈을 꾸면서 잠을 청했습니다.

 

다음 날 아침 애널리스트 한 명이 A 기업에 대해 기업현황 보고서를 발행했습니다. 내용인 즌 슥 그 기업은 주가는 적정 가격을 훨씬 넘었고 지금은 과도하게 거품이 형성되었으니 매도하라는 의견을 게시했습니다. 이 코멘트를 토대로 언론들은 일제히 앞다퉈 보도하고 A 기업의 주가는 하한가로 곤두박질치고 말았습니다.  

 

이처럼 기업이 현재 발생하는 매출에 대비해 주가가 적정가를 넘어서 과도하게 형성된다면 일정 시간이 흐른 후에는 다시 돌아오게 되어있습니다.

 

이 또한 부동산도 마찬가지입니다. 2022년 현재 부동산이 버블이 상태인지 아닌지와 주택 가격이 적정한지는 아래 데이터를  체크해서 객관적으로 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 현재 부동산 시장이 버블인지 아닌지 확인해 볼 수 있는 대표 지표

 2021년 말 기준 연간 명목 GDP는 약 2,071.7조 원입니다. 여기에는  평균 1인이  국내뿐만 아니라 외국에서 벌어들인 소득을 포함합니다.

 

이와 비교하여 국내 주택 시가총액이라는 지표가 있는데 국내 부동산 가격을 종합해서 산출한 데이터입니다.

하지만 여기에는 토지 가격은 포함되지 않는다고 하는데 2021년 연간 기준 시가총액은 6,534.1조입니다. 

 

이 둘의 통계를 비교하면 우리나라 국민들이 연간 벌어들이는 총소득은 2,071.7조인데  부동산 총가격은 이에 약 3.17배입니다. 이를 통해서 부동산 자산이 GDP에 비해 3배 이상 높기 때문에 현 상황은 버블이 형성되었다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

벌어들이는 소득과 큰 차이가 나면 부동산 값은 고평가 상태입니다.

집을 구매하기 위해선 기본적인 자산이 있어야 되지만 대부분 생산가능 인구에 해당하는 분들이 집을 구매하기 때문에 개인 또는 가구에서 발생된 일정한 소득으로 집을 얼마 만에 살 수 있는지 판단할 수 있는 지표로 미국을 포함하여 전 세계가 활용합니다.

 

이 지표는 소득 대비 주택 가격 비율(PIR : Price to Income Ratio)이라 불리는 데 대출이 없는 상태에서 주택을 구입할 수 있는 여건을 판단할 수 있어 주택 가격이 고평가 인지 저평가인지 사전에 확인할 수 있어 집을 구매하기 전에 전문가들이 사용하고 있다고 합니다.

 

 

위 도표는 2022년 2분기 기준  미국 주요 도시 PIR입니다.  샌프란시스코는 9.3,  로스 앤젤러스는 9.1, 샌디에이고 7.8, 뉴욕의  PIR는 7.5 입니다.

 

샌프란시스코에 있는 주택을 구매한 경우 연간 자기 연봉에 해당하는 소득을 9.3년 동안  갚아나아가야만  빛을 완전히 청산할 수 있다는 의미입니다.  그러나 실제로는 본인 연봉에서 생활비, 공과금, 식비 등을 제외하면 위 기간보다는 더욱더 장 시간 소요될 것입니다. 

 

전문가들은 말하는 적정 PIR은 5입니다. 따라서 이 숫자가 높을수록 집값이 과도하게 높다는 의미입니다. 

오늘날 2022년 2분기 서울의 PIR은 14.8입니다.

 

 

 

 

 

source:

bankingstrategist,

KB부동산,

한국은행